从1亿到100亿美金，WeWork凭什么3年时间估值翻百倍

WeWork，是一个能够让人无比兴奋的地方，不仅仅因为它改变世界的疯狂，还有它让人疯狂的数字：2010年2月，成立仅一个月的WeWork便实现盈利，此后从未亏损；2012年估值1亿美金，下周就要值100亿美金了，而6个月前它的估值是50亿美金。是的，你没看错，市值3年翻了100倍！最恨别人叫自己“地产公司”的WeWork，究竟是怎么做到的？这其中有着怎样的秘密？

市值3年翻了100倍！！！

据华尔街日报网络版报道，办公租赁平台WeWork已融资4亿美元，估值达100亿美元。在行业内仅次于三家上市的美国商业地产公司。成立于2010年纽约一间办公室的WeWork，六个月前的估值为50亿美元，而在2014年早些时候，其估值还只有15亿美元。2012年，WeWork吸引了大风投机构的投资，估值1亿美元。

更早的数字故事是，2010年2月，成立仅一个月的WeWork便实现盈利，此后从未亏损。

同样的故事，不仅仅是WeWork，和它讲述类似故事的，在地产界还有一个牛逼的公司：Airbnb，他们的大哥就是最近风头很盛的Uber，因为他们都是“共享经济”家的孩子。

如何成为传统行业艳羡对象？

先来看看Airbnb和传统酒店管理公司的市值对比看看他们如何成为传统行业艳羡的对象？

下面这张表显示了目前各酒店管理公司与Airbnb和homeaway的估值对比，你会看到同样是提供旅行客房的，Airbnb只用了六七年的时间就已经从市值上超越了诸如hyatt、starwood、marriott、accor、intercontinental等老牌国际酒店管理公司，并且每间客房估值高达3万多美金。更厉害的是，估值从100亿到240亿用了仅1年的时间。

排名从去年起就没有变动，即便是每间客房的单位估值已经发生变动。

Starwood和Hyatt的市值过去一年里虽然有所减少，但平均到每个客房的单位市值依然名列前茅;而市值攀升的Marriott和Hilton处于中游位置；HomeAway垫底——Airbnb的每间房的市值是针对家庭度假的房屋整租平台Home Away的7~12倍。尽管客房数目相似，但HomeAway比Airbnb的透明度更高。

需要注意的是，Airbnb的屋主经常同时发布多条房屋信息，包含单间和整个单元在内，但不能同时预定。而Skift所做的纽约市场数据搜集显示了极大的差异，数据比Airbnb统计的少了40%。因此，他们基于“Skift的调研”和Airbnb的数据，提供了一份调整后的数据。真实的数据应该介于两者间。

另外，与酒店不同，HomeAway和Airbnb这样的互联网平台，其可供出租的客房数量并不固定，实际数量容易受季节（如夏季租赁高峰）、事件（如大型活动）、需求（如屋主需要赚更多的钱）等因素影响，处于不断变化中，有些客房可能在一夜之间从平台上消失。

一个牛逼的商业模式？

然后我们说说到底共享经济是怎么一个牛逼的商业模式?

从商业模式来看，WeWork与所谓的“二房东”并无区别。纽曼也承认，如果把WeWork看作是一家房地产公司，估值绝不可能达到100亿美元。

但这一超高估值表明，投资人并不认为WeWork是一家单纯的房地产中介。除了办公场地，WeWork还可以为这些创业型公司提供办公家具、协作服务等，甚至成为创业项目的孵化器，这才是最为资本看重的地方。

从模式上来说，WeWork与打车软件鼻祖Uber、空房出租网站Airbnb等一样，是共享经济理念对交通、住宿、办公场地等领域的颠覆。

共享，这种让渡权利的行为，一直在资源配置中扮演着比较边缘的角色。因此，长期以来，并没有基于共享的大规模且高效率的商业行为。互联网和移动互联网让共享的渠道更加实时准确，使得一些资源的大规模共享成为可能，涌现出了以Uber、Airbnb、WeWork为代表的、以共享为商业模式的企业。

搭陌生人的车、住进陌生人的家、将宠物寄养给陌生人、去陌生人家吃饭……这些曾经不可思议的事情一方面让生活更加经济、方便和有趣，另一方面也在构建社会的信任机制，在冷冰冰的商业行为之外，增加了信任的元素和社交的选项。

共享经济是基于使用权的经济，通过信息技术调动闲置资源，提高资源利用效率。其核心不是免费，而是不需要拥有;是一种经济组织模式的调整，进而影响到所有权、信任和社交等观念。在世界范围内，共享经济将对传统经济带来多大的变革?在占有观念极为强烈、信任机制较为薄弱的中国，共享经济将会结出什么样的果实?根深蒂固的所有权观念将受到多大的冲击？我们拭目以待。

共享经济在商业模式上具有很大的优势，主要体现在以下四个方面：

一、可以快速扩大规模。由于利用社会资源，而且资源管理成本较低，在既有市场拓展或进入新市场时可以快速扩张规模。扩展新兴市场时，由于线上平台已经较为成熟，甚至可以不需要地面人员，成本低、部署快。

二、具有很大的灵活性，遇到市场形势、监管环境、竞争环境发生变化时，可以快速调整。

三、资本效率高。由于利用社会资源，共享经济多数是轻资产运营，对资本要求低，资本回报率高。

四、供方的进入门槛低。

技术创新降低了人们共享的成本，使得个人可以方便的分享其资产、时间、技能等闲置资源，并获取收益。

 

共享经济的劣势体现在：

一、市场的冷启动，即“先有鸡还是先有蛋”的问题。不像传统经济只需要寻找需方，共享经济需要同时寻找供方和需方，而双方又互为条件，互相促进，也互相制约。面对冷启动，共享经济除了传统的市场推广手段之外，较为常见的方式是同时对供方和需方提供补贴，创造市场。

二、较难对供方行为进行规范与约束。由于供方不是企业的自有资源，而是外包的社会资源，而且多数情况下是分散的个体，较难推进统一的规范。

三、易受既得利益和监管的阻碍。共享经济冲击市场上既有的供给方，同时现有与传统经济一起成长起来的法律框架无法适用在共享经济上，容易碰到法律和监管问题。

共享经济不是万能的，尽管有“Uber for Everything”和“Airbnb for Everything”的说法，但共享经济发挥作用需要一些条件，包括：

首先，C端要能够形成有效供给；

其次，线下的配对成本要足够低。满足这些条件，C端的供给才能对B端供给形成有效替代。大规模、复杂的、需要流程生产和集体协作的工业制造显而易见不是C端和共享经济的强项。

C端拥有的资源包括房屋、车辆、资金、时间、技能等，目前共享经济只在交通(车辆)、住宿/短租(房屋)、任务众包与创意(时间/技能)等服务行业，以及闲置物品利用(物品)、P2P借贷(资金)等领域发挥作用，在农业、制造业、医疗、教育等其他领域尚无法替代传统经济中的专业机构供方。

幕后推手

最后我们再来看看是哪只看不见的手在推高WeWork这类共享经济企业的估值？

不论是Uber的400亿、Airbnb的200亿还是wework的100亿估值，你需要用一种创新的视角去理解其背后的投资逻辑。

很多科技公司无法提供完整的营收数据，投资者并不能使用上市公司的那些参数去判断。

Sarah Frier和Eric Newcomer在“高估值科技公司采用的疯狂计算公式”一文中使用了decacorn这个新造的词汇，其前缀deca为十个计量单位的意思。他们的文章认为这些天文数字事实上或许缺乏依据，它仅能够说明的一点在于：投资者给予那些渐已成熟起来的创业公司如此高的估值，帮助它们招兵买马建立威信，是确保将来在公司上市或被收购时第一时间赚得回报。说的透彻点，那些创业公司为新投资者承诺各种保护条款，以换取它们的高估值。

通过采访十多位创始人、风投人士以及起草投资协议的律师，Frier他们发现了私募市场中对于科技公司估值采用的最为普遍的财务分析依据。如果说对一个科技初创公司进行估值时存在某个数学公式，它应该是：

估值=（创始人的期望值）* 公司的增速 – 下行保护 * 投资者的FOMO。

具体来说，创业公司的创始人所期望的数值是基于公司上一轮的估值，并参考竞争对手。

一个科技初创公司的现金流并没有你想象的那么重要。投资者需要从中了解的是这家公司是否处于高增长，该产品或服务的用户数目目前是多少。投资人希望看到“曲棍球棒式”的增长曲线。包括运作费用在内的成本之于增速比较快一些公司基本可以忽略不计。

渐已成熟以来的创业公司在进行融资时，规模相对较大，并承诺给予投资人下行保护(downside protection)。风暴风投总监Jason Lemkin表示：我们知道decacorn类型的公司估值非常高，它们确实值那么些钱，只不过，这跟购买公开上市公司的股票不同，投资者需要一些保障。

投资者的FOMO（fear of missing out）字面意思是他们害怕错过此次投资机会。硅谷著名律所Fenwick&West的合伙人Barry Kramer表露出担心：投资人采用这些手段确实可以保护自己，但它从另一个角度恰恰说明市场存在高风险及不确定性。他说：“虽然我不想提泡沫两个字，但如此高的估值不免造成担忧”。

来源：商业与地产