◎国美零售在此次租赁协议背后的线下布局动作似乎与文和友模式有相通之处，希望通过物业改造来盘活北京与长沙的两处线下实体。

每经记者 王紫薇 每经编辑 刘雪梅

如果国美把长沙的线下商城打造成与文和友一般的商超体，你会不会去逛逛？

近日（9月17日），国美零售（0493.HK）发布公告称，其租赁协议事项已在股东特别大会上以89.55%的票数获得通过。该租赁协议主要指国美零售拟向大股东旗下的国美管理租赁国美商都、湘江玖号及鹏润大厦。

值得注意的是，这三处物业分布在两个城市，除超大城市北京以外，“新消费王者之城”长沙在列。

国美物业 企业供图

公告显示，租赁协议通过后，批准清洗豁免的协议也以高票获得通过。

这次长期租赁协议不是突如其来，而是酝酿已久。

今年4月7日，国美零售首次提及了大型城市展厅的线下规划，并在同一天宣布拟长期租赁控股股东持有的国美商都、湘江玖号和鹏润大厦三处物业。

三个月后，8月16日，国美零售公布了长期租赁协议的新进展。根据当时的通告披露信息，国美零售拟与控股股东旗下的国美管理签订租赁协议，租期达20年，交易作价人民币178.65亿元。

记者了解到，国美零售将拆分成两部分支付对价。其中，175.76亿元的对价以发行股份的方式支付；剩余约2.9亿元通过向国美管理转让国美零售旗下Hudson Assets全部股权的方式支付。

一位接近国美的行业人士告诉《每日经济新闻》记者，租赁协议以溢价发行新股份的方式支付交易对价，不会动用上市公司现金流，有利于降低上市公司财务压力，且一定程度上减轻了股东价值摊薄的影响。

目前，线下零售实体均以Saas、数字化赋能为抓手以期升级，而在新消费的浪潮下，长沙IP的输出能力可以说“无城可挡”。线下场景叠加新消费的吸引力在长沙已经跑出了预期成绩单。

此次国美在物业上发力，会给国美线下3895家门带来怎样的变化？“家·生活”战略会因此得到哪些助益？

以城市为单位进行线下升级：再跑一个“文和友”？

掌握物业管理权意味着什么？

一位资深投资人士曾告诉《每日经济新闻》记者，把文和友当作一个物业地产公司来看，“会打开一个新世界的大门”。

以深圳文和友为例，百度百科显示，深圳文和友2021年4月2日开业，其以“深圳墟”为概念，改造了1整栋楼，共4层高，近2万平方米，100+个品牌，10+个体验模块，提供吃、逛、买的线下体验。

文和友已经不仅仅是个餐饮品牌，更是个“长沙版三里屯”商超的概念，这栋复古的4层楼里，其他品牌的餐饮也一应俱全。比如前不久刚刚撤出的茶颜悦色。

大费周章地装修4层楼，全方位“深圳墟”主题的包装，给文和友带来了什么？

开业当月，媒体报道文和友凌晨4点还在排队；5月，深圳文和友日排号仍在6万单以上。

在线上流量见顶时，线下门店开始通过场景体验，吸引了更多顾客来体验。

如果说拼多多想做的是Costco+迪士尼，文和友想做的或许是餐饮+迪士尼。这样看来，国美零售在此次租赁协议背后的线下布局动作似乎与文和友模式有相通之处，希望通过物业改造来盘活北京与长沙的两处线下实体。

长期租赁交易获得通过后，媒体和市场上均有利好声音传出：这是一件“长远共赢的大事”。

一位国美内部人士告诉《每日经济新闻》记者，通俗来说，此次租赁协议的落定，表示“国美零售拿到物业管理权，通过对线下物业升级改造，进一步构建本地零售服务的新生态圈。”在长期租赁协议的助益下，国美零售将以城市为单位，与知名品牌合力打造城市全品类体验展示厅，相互赋能，形成场景互联，实现共赢。

这意味着，继“文和友模式”之后，创新升级版的“国美模式”即将完成输出。

线下门店的“梳理归纳整合”

《每日经济新闻》记者了解到，此次长期租赁交易也被称为“新石器”项目。

新石器时代是石器时代的新发展阶段，在人类文明的演化进程中有着巨大意义。国美方面坚信，此次租赁交易必将为“家·生活”战略的持续深化和落地产生深远影响。

以连锁实体起家的国美拥有庞大的线下门店网络，目前已涵盖了城市店、商圈店、区域店、社区店及社区驿站这五类主力店型，聚焦1公里内、3公里内、8公里内的家庭客群。截至2021年6月30日，国美线下门店总数为3895家，总展示面积达511万平方米。

目前，国美已明确提出将在线下布局“大、中、小”三种零售业态，其中大型业态以“城市展厅”的形式呈现——这也是2021年国美明确线下战略的“三驾马车”之一。

国美方面表示，未来“城市展厅”将引入沉浸式体验与全场景交互内容，打造线上展示与下单、线下体验与交易的全渠道零售闭环。此外，国美还计划在全国更多城市开设“地标性”城市展厅。

记者了解到，自2017年提出并启动“家•生活”战略以来，国美围绕家生活赛道做“加法”。从升级改造线上平台、推出“折上折”APP、收购家装行业的“打扮家”等，国美一直在有条不紊地布局新零售网络，逐步形成“到店、到家、到网和社群”四维一体的新模型。

国美“家·生活体验馆” 企业供图

目前来看，此次租赁交易落听之后，国美“到店”这一环节的赋能将可以放开手脚。

“到网”这一环节，则有真快乐app承接，通过直播带货IP“买遍中国”娱乐化打法等方式进行布局。

而在“社群”、“到家”两步中，折上折平台的发布或许是国美重要落子。传统国美门店多在商圈附近，对于社区的覆盖仍有很大空间。折上折平台CEO张金鹏曾不止一次提及“社区小商户”这一庞大群体，拿下社区小商户之后，国美“到家”和“社群”的板块将更为完善。

从整体战略上看，无论是业务结构还是人员架构，国美变革的步伐从未停止。目前，国美在“到店、到家、到网、社群”四个方向都已出牌，其倡议构建共建共享零售共同体的蓝图确实值得期待。

线下零售风云变幻，风高浪急勇者胜。